Hvad er et advokatforbehold?
Et advokatforbehold er et vilkår i købsaftalen, der gør handlen betinget af din advokats godkendelse. Det betyder, at selvom du har skrevet under, er handlen ikke endelig, før advokaten har gennemgået den og sendt en godkendelsesskrivelse — eller meddelt mægleren, at advokaten ikke godkender handlen.
Formuleringen er typisk kort og ligger som standardvilkår købsaftalens pkt. 11. Den ser ud i retningen af: "Nærværende købsaftale er fra købers side betinget af, at købers advokat kan godkende aftalen og handlens dokumenter i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal være mægleren i hænde senest [dato]."
Fristen er typisk mellem fem og ti hverdage efter underskrift. Den skal være lang nok til, at advokaten når at gennemgå alt materialet og forhandle eventuelle rettelser med mægleren og naturligvis drøfte alle forhold med dig, så alt står helt klart for dig.
Hvorfor det gør hele forskellen
Uden advokatforbehold er du bundet af handlen, så snart du har skrevet under. Du har som privatkøber en fortrydelsesret i seks hverdage — men den koster dig 1 % af købesummen i gebyr til sælger. På en handel til 4 mio. kr. er det 40.000 kr.
Med advokatforbehold er det omvendt: handlen kan trækkes uden omkostninger, hvis advokaten gør indsigelse — og du får samtidig forhandlet eventuelle rettelser ind i købsaftalen med sælger. Uden forbeholdet er der ingen vej tilbage.
Alt i alt betyder det, at advokatforbeholdet er det stærkeste forhandlingsværktøj, du har som køber — og det koster dig ingenting.
Hvad advokaten gennemgår i forbeholdsperioden
Når advokaten har modtaget sagen, gennemgås alle dokumenter systematisk. Det omfatter blandt andet:
- Selve købsaftalen med vilkår, forbehold og særlige bestemmelser
- Ejendommens servitutter
- Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke
- Tilbud om ejerskifteforsikring
- Tingbogsattest og tinglyste servitutter
- BBR-meddelelsen
- Lokalplan og byggesager af betydning
- Årsregnskab, vedtægter og referater fra generalforsamling, hvis der er tale om ejerforening eller andelsforening
- Eventuelle forbehold vedrørende finansiering
Hvis der findes problemer
Hvis der findes problemer — en uafsluttet byggesag, en servitut der begrænser dine planer, et mangelfuldt tilstandsrapport-grundlag eller et vilkår, der er ensidigt sælgers — rejser advokaten indsigelse. Vi gennemgår grundigt alle forebhold med dig, så du er helt oplyst om alle forhold.
Gratis advokatforbehold — hvad betyder det egentlig?
Mange advokater tilbyder gratis rådgivning om selve formuleringen af advokatforbeholdet. Det betyder, at du kan ringe til advokaten, før du skriver under, og få hjælp til at sikre, at forbeholdet er korrekt formuleret og fristen er passende. Det er gratis og uforpligtende.
Den efterfølgende gennemgang — selve advokatarbejdet — er ikke gratis, men hos os er den del af boligpakken til fast pris. Og hvis handlen ikke gennemføres efter advokatforbeholdet, betaler du ikke noget for gennemgangen, no-cure, no-pay.
Tre ting, du skal passe på
For det første: fristen. Mægleren kan forsøge at sætte en kort frist. Insistér på minimum fem hverdage. Advokaten skal bruge tid på at få materiale, gennemgå det og forhandle.
For det andet: formuleringen. Forbeholdet skal være "i sin helhed" — ikke begrænset til bestemte forhold. Hvis mægleren foreslår en indskrænket formulering, så ring til advokaten, før du skriver under.
For det tredje: sælgeradvokatens rolle. Sælgers advokat er ikke din advokat. Selv hvis mægleren tilbyder at "lade handlen gå igennem sælgers advokat eller mægler", er det ikke det samme som at have din egen uvildige rådgiver. Advokater er lovbestemt forpligtet til at være uvildige, men kun for egen klient.
Det korte råd
Skriv aldrig under på en købsaftale uden et advokatforbehold. Det er gratis at få formuleret, det koster ingenting at indskrive, og det kan spare dig for mange penge og ærgelser.